「小規模宅地等の特例」で相続税を抑える

　一般的に土地は高額であるため、相続税も高額になりがちです。遺族が相続税を支払えず土地を手放さなければならないというケースもあり、この事態を防ぐためにつくられたのが「小規模宅地等の特例」という制度です。

　この制度を使うと相続税額を決める基準となる相続税評価額を最大で80％減額することができるため、住まいの節税の中でも最も効果の高い王道的な方法とされています。例えば評価額が1億円の自宅なら、2000万円まで減額することができます。

　小規模宅地等の特例は、適用を受ける土地や建物の用途によって減額できる面積の限度が決まっています。住居として使われていた「特定住居用宅地等」なら330m²まで、商店や会社など事業用の土地である「特定事業用宅地等」なら400m²まで、アパートや戸建てなど賃貸の「貸付事業用宅地等」なら200m²までと定められています。評価の減額率は、特定住居用宅地等、特定事業用宅地等の場合は8割減、貸付事業用宅地等の場合5割減（※注1）と定められています。
※注1：複数の小規模宅地がある場合は限度面積の調整計算があります。

　非常に大きな減税が可能になる小規模宅地等の特例は、受けられる人の条件がいくつか定められています。

「一つ目は被相続人（亡くなられた方）の配偶者、二つ目は被相続人と同居していた相続人（子ども、親、兄弟など）、三つ目は被相続人が一人暮らしの場合に限り、相続が発生する3年以上前から賃貸暮らしだった相続人です。三つ目の相続人のことを通称『家なき子』と呼びます。ただし、配偶者・3親等（曽祖父母、祖父母、父母、子、孫、ひ孫、兄弟姉妹、甥・姪、おじ、おば）以内の身内の所有する住居に暮らしていた場合は、『家なき子』とは見なされません」

　ただ、被相続人が親、相続人が子のケースで子が持ち家に住んでいる場合であっても、事前に対策をすれば小規模宅地等の特例を「家なき子」として使える方法があります。

「一番確実なのは、親御さんの家へ引っ越して同居することです。ただし、いくつか注意点があります。自分だけ親の家で同居して、配偶者や子どもは持ち家で暮らすといった状態では、税務署とトラブルになる可能性が高いです。家族が持ち家にいるということは生活の本拠は持ち家のほうにあると見なされるからです。また、親の介護のために家族全員で一時的に実家に住んでいたとしても、生活の拠点が別の場所にあると見なされた場合には同居とは認められません。

　時々、『住民票だけ移せばよいですか』という質問を受けますが、同居の実態がなければ当然認められません。確実に自分の生活の拠点が実家であることを証明するためには、持ち家は第三者に賃貸するのが確実です」

　賃貸暮らしのお孫さんなど、法定相続人以外の遺族が遺言で遺産を相続した場合も小規模宅地等の特例は使えます。

　気をつけなくていけないのは、親（被相続人）が高齢で一人暮らしをするのが厳しくなって施設や特別介護付き老人ホームに入った場合です。

「親が施設に入って実家が空き家になったからもったいないと、それまで賃貸暮らしだった子どもが実家に引っ越すというケースもあるでしょう。ただ、実家に引っ越した時点で、家なき子の条件に当てはまらなくなります。

　実家で暮らす場合、家なき子の特例を使えるのは親との同居が条件です。このケースで家なき子の特例を使うことを考えるのであれば、実家には住まず、賃貸に出すほうがよいでしょう。特定居住用宅地の80％減額は適用できませんが、貸付事業用宅地の50％減額は適用できるからです。ただし貸し付けてから3年経過後の相続でなければ適用できません」